XLCS房产项目全成本测算

产品说明：XLCS是一套简便高效的房产项目全成本测算系统，它借鉴了绿城、融创、碧桂园、金科、中梁、彰泰等大型房企的全成本测算模板优点和特色，结合绿城产品特色，让小白也能在几分钟内做成全套房产项目测算表格。整套模版含90多个工作表，涵盖房地产项目测算的所有静态/动态测算分析图表。

模板介绍：

《XLCS房产项目全成本测算模板》根据西南绿城项目拓展特点，借鉴了绿城、融创、碧桂园、金科、中梁、彰泰等大型房企的全成本测算模板优点和特色，摈弃了大集团一些不尽实用的报表，结合绿城产品类型的配置标准、常规项目的预设条件，着重编制一套全智能化的全成本动态测算模板。只需输入项目的关键性和地方性指标，即可自动输出全套工程、销售、融资、税务、现金流、运营表格。常规需要成本专业人员以及工程/销售/财务等部门配合几天时间才能完成的一个房产项目全成本动态测算表格，现在即使小白也能在十分钟内输入指标来完成。整套模版含90多个工作表，涵盖房地产项目测算的所有静态/动态测算分析图表。
XLCS v6.0 房产全成本测算系统正式版发布

一、基本功能介绍

1、输入城市名称后，模版自动链接云数据库判断是否已收录城市，并载入云数据库对应城市的配套费、税费、规划要求等信息，并根据绿城一二三四线城市等级分类认定所在城市的城市等级（若城市未收录数据库请自行填写）。

2、根据城市等级分类，模版自动选定城市等级相应的5-10个月开盘工期模板（也可选择自定义工期模版），并根据毛坯/精装交付指标自动选定相应的工期，自动生成所有分期的工期节点计划和全景计划。

3、根据模版自动生成的各分期工期节点计划，模版按预设的工程款及前期款二级科目占比及前期/工程进度款支付比例模板的选定，自动生成各分期的前期及工程款支付计划（最多支持五个分期）。

4、根据项目面积指标，模版自动选定项目规模分类，并根据绿城标准不同项目规模的对应工程款支付比例自动选定本项目的前期/工程款各节点支付比例，若进行了手动修改，将自动对手动修改数据进行校验评判是否符合绿城标准并提出建议值（查看《数据校验及复核》表）。

5、根据项目城市等级指标，模版自动导入绿城标准的不同城市等级对应的销售周期及首开指标，根据不同产品类型进行校验评判是否符合绿城销售指标标准并提出建议值（查看《数据校验及复核》表）。

6、根据项目城市等级指标，模版自动导入绿城标准的不同城市等级对应的营销费用指标，对营销费率是否符合绿城标准进行校验评判并输出默认值（查看《数据校验及复核》表）。模版同时根据月度回款值和营销费率自动计算生成月度营销费用支付计划。

7、模版根据前述生成的各期开盘时间及当地监管资金等级、开盘工程进度要求、销售/回款计划（均预设默认值，也可手动调整修改），自动计算生成销售年报、季报、月报及PPT销售报告。

8、模版根据输入的开发贷/前端融资/非标融资等不同融资方式利率和期限后，自动计算生成融资支付月度计划表。根据输入的占用股东资金利率、资金回流股东利率，自动计算生成股东资金利息月度计划。

9、选择项目是否租房/购车选项及项目类型后，模版根据绿城管理费标准自动计算生成管理费控制指标和月度支付计划，对自行输入的管理费率自动进行校验，判断是否符合绿城标准并提出默认值（查看《数据校验及复核》表）。

10、根据预设的绿城各产品类型配置标准并输入当地钢筋/砼/砌块等主材价格及选定的装配率后，数据自动进入对应产品类型的工程成本计算（模版预设了不同产品类型的土建工程成本明细表和总包土建成本计算表）。

11、输入当地税务信息指标后（默认值为模版自动提取的相应城市库信息），模版自动计算生成增值税、附加税、土增税、所得税报表，并根据选择的是否可退税及退税比例条件，自动生成税费预缴数据和最终税务清算数据，同时生成月度支付计划。

12、根据预设的自持物业经营模板，模版自动生成自持物业经济测算。

13、根据上述工程/销售/成本/财务月度支付计划，模版自动生成现金流报表、趋势图。

14、拓展收购类二手项目相关内容，增加收购前各类资金支出归集及已售房源收入归集的数据填报进入模版自动运算。

15、超额激励和跟投测算相应表格。

二、特色功能介绍

1、 云数据库 内嵌云数据库功能，收集整理了全国大小主要城市的规费及税费、绿建相关政策，为测算提供参考。采用外链云数据库方式以便实时更新数据。模版并能提取数据库内对应城市相关信息自动填充测算表格关键指标作为默认值，也可根据实时政策手动调整这些指标。

2、 造价指标 模板根据典藏(T档)、尊享(S档)、优享(W档)、悦居(J档)、安居(C档)五档产品新版配置分类及产品类型，自动匹配对应的绿城产品配置标准及限额数据库。模版根据所选档次在《配置标准》中自动调整相应配置的各项系数、单方指标，并进入相应产品的土建工程明细表进行计算。

3、 工期模板 预设5~10个月开盘的六套工期模板，模版根据所在城市等级自动选择对应工期模板，也可手动选择工期模板或自定义工期模板，变繁琐的工期计划编排为弹指尖。

4、 工程款支付模板 预设四套不同支付方式的工程款支付模板（可自行选择：a、常规项目的工程进度款月度支付方式 b、工程进度款年度一结支付方式 c、开盘前乙方垫资，以后正常月度支付方式 d、结构封顶前乙方垫资，以后正常月度支付方式）。选定对应的工程款支付模板后，可一键切换，模版自动计算并变更月工程费付款值，数据自动更新进入现金流表。

5、 前期款支付模板 预设二套不同支付方式的前期费支付模板（可自行选择：a、常规项目的前期进度款月度支付方式 b、困难项目开盘前除规费和部分设计费外，前期工程费打折垫资（还可自由设置设计费、规费、前期工程费的不同支付比例），开盘后正常月度支付）。选择不同的前期费支付模板后，可一键切换，模版自动重新计算月度前期费付款值，数据自动更新进入现金流。

6、 销售回款模板 选择所在城市是否限购和是否结构封顶后放款，模版自动对应不同的销售回款模板，也可在《回款假设表》中手动调整回款模板的回款节点和回款比例。模版自动生成销售回款计划进入《总货值及回款计划表》。

7、 销售资金监管模板 预设A-D类的五套销售资金监管模板，根据所在城市资金监管情况，自行选定对应资金监管模板，也可手动调整模板的监管节点和盘活资金比例。模版自动生成月度监管资金计划并进入现金流表。

8、 融资利息支付模版 对于开发贷、前端融资、非标融资均可在08.1表中选择按季度支付利息、按半年度支付利息、按年度支付利息、一次性还本付息四种利息支付模版，可一键切换自动生成不同利息支付方式的现金流。

9、 代建费支付模板 输入代建协议关键指标和支付节点，模版自动计算生成代建费按可售物业、不可售物业、奖励费三种模式不同的月度支付计划，并进入现金流表。

10、配套费取费模板 输入当地规费指标（默认为模版自动提取的对应城市库信息）和取费方式，模版按建筑面积取费和造价取费两种取费模板自动计算生成不同产品类型的城市配套费，可选择地下室是否计取配套费。在按投资额计费模式下，又分为统一标准取费和不同层数不同取费标准两种。模版根据选定的取费方式自动计算配套费用，并进入现金流表。

11、管理/营销费取费模板 输入项目关键信息后，模版根据绿城管理费和营销费取费标准，自动生成管理费和营销费建议费率取值，建议对外协议的对应费率不应低于建议值。可手动输入对外协议里的费率值来覆盖默认建议值，模版自动调整全成本测算。

12、非普通住宅土增税模板 输入所在地对于非普通住宅的认定要求后，模版根据容积率、住宅户型面积要求、售价指标对照当地要求，自动区分非普通住宅并计算普通住宅面积占比，自动进入土增税测算表分类计算土增税。

13、精装工期模板 模版检测到房源指标输入有精装修房源后，会自动调整为精装交付/精装验收可选项，同时自动调整选定相应的精装修工期模板。

14、装配率模板 根据项目的装配式建筑PC率要求选定不同比率后，模版在工程成本测算表中自动添加不同装配率结构所增加的结构成本。

15、预售形象进度模板 根据规划条件中的限高指标，自动计算项目最高楼层数，并根据当地对预售形象进度的要求，自动计算预售楼层的对应工期，并给出首开日期建议值。

16、数据校验及复核功能 自动检查各表格间勾稽关系和校核错误并提出修改建议。

17、预置多套成果输出PPT页面 由模版自动提取关键成果数据自动生成多个汇报用PPT页面，如：经济测算表、收益表、年度现金流表、年度销售表等。

18、多种敏感性分析报表 售价敏感性分析、地价敏感性分析、前端融资放款敏感性分析，覆盖房产项目测算主要敏感性分析需求。

19、自动适配多家大型房企工程指标 模版除自动选定绿城各产品系列的工程造价限额指标作为默认值，根据项目所在城市下载云数据自动进行工程指标的城市等级调差，还能自动根据项目所在地域选择碧桂园相应的工程指标数据展示在下方供参考调整。

20、开盘前资金支付计划表 模版自动根据选定的工程款支付模版（开盘前垫资、结构封顶前垫资、正常月度支付），划分和归集土地、前期、工程、期间费用、税费的月度支付计划和回款计划，可根据项目首开情况一键选择“一期”或“一期一批（首开区）”模式，并按开盘前合计、第一年合计、第N年合计提供汇总数据。同时提供快速便捷的营销中心、样板房和景观展示区的建造成本月度分解方案，输出月度现金流表。

三、重要提示

1、模板中所有数据均已预设常规条件及指标，若无本项目特殊对应指标无需修改，采用默认即可。表格中仅绿色框可修改手动输入，其它单元格已设置公式不能修改。

2、采用绿城新版的典藏(T档)、尊享(S档)、优享(W档)、悦居(J档)、安居(C档)五档产品配置分类，模板中默认工程造价指标是按新版标准悦居(J档)配置对应的产品建造所需的较低造价，若提高配置标准或城市等级，模版会自动在《配置标准》中对应不同配置档次调整相关造价系数和单价，并进入相应产品的土建工程明细表。你也可以根据手头对标资料在《工程指标》表的“加装包”处手动修改差值，对该产品工程指标进行统一调差。

3、为保证数据库数据的实时更新，模板采用外链“云数据库”的方式，若当前服务器暂时不可用，可在“名称管理器”中修改http开头的网址为其它可用网址：fckcs.cn fccs.cc fckcs.com 。

4、通常情况下，你只需打开表2基本指标录入，对项目关键性指标进行录入，对于测算时尚无的数据，可以保持模版默认值，请注意你只能修改绿框的输入单元格，其它单元格通常都有公式链接，相互勾稽关系，关键指标录入后，模版文件会实时生成所有静态、动态全成本测算报表。

5、如果您手头的测算条件较为详细，你也可以对其它所有次要指标录入表格进行微调，例如：代建协议约定、当地税收政策、工程指标、配置标准等。

四、模板目录

XLCS v5.0 房产全成本测算系统正式版发布

五、完整的《西南绿城项目拓展阶段测算模板》V6工具包目录：

1、《XLCS全成本测算模板V6net.xlsm》
2、《XLCS房产项目全成本测算模板V6使用说明.docx》
3、《城市库使用说明.txt》
4、《XLCS房产项目全成本测算模板快速上手.txt》

六、版本更新记录

1、 V5.1更新 2024-01-12
增加表《11.2前端融资放款敏感性分析》
增加表《11.3地价敏感性分析》
增加表《11.4售价敏感性分析》

2、 V5.2更新 2024-03-18
完善土增税模版，车位和储藏间按对应产品类型计算土增税

3、 V5.3更新 2024-07-12
修正多处bug

4、 V6.0更新 2024-07-27
拓展收购类二手项目相关内容，增加收购前各类资金支出归集及已售房源收入归集的数据填报进入模版自动运算
增加跟投、激励等相关表格

5、 V6.1更新 2024-08-03
① 更新产品类型，增加叠墅（中式、法式），合院（中式、法式），中式空墅、宋风合院等
② 更新产品配置标准，从原先传统的A-D四档改为典藏(T档)、尊享(S档)、优享(W档)、悦居(J档)、安居(C档)五档新标准，同时建立绿城绿城产品配置标准及限额数据库，默认的工程造价指标是按新版标准悦居(J档)配置对应的产品建造所需的较低造价，若提高配置标准或城市等级，模版会自动在《配置标准》中对应不同配置档次调整相关造价系数和单价，并进入相应产品的土建工程明细表。
③ 增加各类融资利息支付模版，可选择每季度末支付利息、按年度支付利息、一次性还本付息三种利息支付模式，一键切换自动生成不同利息支付现金流。
④ 优化完善开盘前资金表，全部自动提取归集数据，可根据项目首开情况一键选择“一期”或“一期一批（首开区）”模式生成开盘前支付现金流表。

6、 V6.2更新 2024-09-16
① 调整持有物业视同销售货值及相关税费设置，调整土地增值税相关设置。
② 调整普通住宅认定标准相关设置，完善非普通住宅土增税模板。
③ 调整其它收入/其它支出相关设置。

七、使用说明：

1、推荐使用EXCEL程序打开模版文件，本模版采用了多项VBA代码。WPS用的是JS语言可能无法加载或执行，WPS有很多版本，但只有专业版才支持VBA（可以考虑自行下载一个专业版的WPS安装，例如：WPS2019 国家电网专业版、WPS2019 武汉市政务专业版、WPS2019 邮政企业专业版……PS：不推荐在WPS官网下载，因为在那里下载到的，据说都是免费个人版，非专业版，不支持VBA）。
或者下载安装以下WPS插件程序,下载地址：
官方下载1
官方下载2
官方下载3

2、打开xlsm文件若提示：安全风险 Microsoft 已阻止宏运行，请右键点击该文件-属性-在安全选项处解除锁定即可。

3、打开模版文件后，EXCEL会提示“此工作簿包含一个或多个可能不安全的外部源的链接”，请点击“更新”按钮，模版文件将自动链接网络城市库文件更新数据。你也可以进入：数据-连接-编辑链接-更新值，更新城市库文件，并且进入数据-连接-全部刷新，更新所有云数据，保证模版文件的正常使用。
PS：若城市库引用路径错误请检查，进入：公式-名称管理器-查看并修改引用位置为https开头名称的路径设置，或下载城市库文件，保存于模板文件同一文件夹内。

4、 XLSM后缀文件名是启用了宏的excel文件，所以你必须启动宏才能完整使用本测算模版。在excel中添加VBA编辑器方法（文件-更多-选项-自定义功能区-主选项卡-开发工具-添加到右侧自定义功能区）；添加项目引用方法：具体操作过程为在excel中：选择-开发工具-Vsual Basic-工具-引用，打开加载文件选择框后，选择下图这些项目后确定。
XLCS v6 西绿项目全成本测算正式版发布